ЧТОБЫ ЗАПРЕТИТЬ СТРОИТЕЛЬСТВО НАДО ВСЕМ ПОДНЯТЬ ВОПРОС НЕПРАВИЛЬНОГО МЕЖЕВАНИЯ В МОСКВЕ И ОТМЕНИТЬ ЭТО. ЮРИСТ ПИШЕТ НА ЭТУ ТЕМУ И ГОТОВ ПРОВЕСТИ ЛИКБЕЗ ЧИТАЙТЕ ПРО ЭТО , ВНИКНУТЬ НАДО,
http://www.stringer....=48&PubID=18333
Придомовая территория, доказательство права собственности и пути получения правоустанавливающих документов и свидетельства о внесении сведений о ранее учтенных земельных участках в Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ).
Согласно статье 36 ЖК придомовая территория относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и каждый владелец приватизированной квартиры имеет свою долю на этой территории. «Причем закон не требует каких-либо дополнительных действий для возникновения права собственности – оно возникает у сособственников с момента формирования участка» (При строительстве домов).
Если земельный участок сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении этой земли проведен государственный кадастровый учет, то она переходит бесплатно в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме.
Если же площадка не сформирована, то согласно части 3 статьи 16 ФЗ-189 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», на основании решения общего собрания собственников выбирается уполномоченное лицо, которое вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании соответствующего земельного участка.
Обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, даже не уполномоченного общим собранием, в органы государственной власти с заявлением о формировании земельного участка должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета в соответствии с Постановлением Конституционного суда от 28.05.2010 которое признало часть 3 статьи 16 не соответствующей Конституции – в той части, в какой она препятствует собственнику, не уполномоченному общим собранием, обратиться в органы государственной власти с заявлением о формировании земельного участка. Для инициации процедуры межевания достаточно хотя бы одного активного сособственника.
В соответствии с Земельным кодексом под каждое жилое здание должен быть сформирован отдельный участок. Город обычно предоставляет участки по обрезу фундамента, не оставляя собственникам свободной земли. Однако размер придомовой территории не может быть равен размеру фундамента дома, иначе нарушаются обязательные нормы по озеленению, инсоляции, санитарные, пожарные и иные нормативы. Такой формулировки – «определение размера придомовой территории по обрезу фундамента дома – не существует, это самоуправство чиновников.
Требование закона по обращению в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании соответствующего земельного участка, более чем абсурдно. Придомовый участок всегда формировался (даже до революции и в советское время) и формируется сегодня на год постройки здания, именно тогда определяются его границы.
Если площадка не была сформирована, то здание считалось самовольной постройкой и подлежало сносу. Эта норма всегда существовала и сегодня содержится в статье 222 Градостроительного кодекса. Если установлены границы и размер, которые указаны в паспорте каждого жилого дома и земельного участка, то признается существующее право землепользования, что также подтверждается статьей 45 ФЗ-221 «О государственном кадастре недвижимости».
Никакой закон не имеет обратной силы: Все придомовые территории, согласно ранее действовавшему законодательству РСФСР и СССР, формировались на год постройки зданий и прошли инвентаризацию в статусе придомовых территорий, на что неоднократно выделялись бюджетные средства. Каждый собственник покупает квартиру с уже сформированным участком, она не висит в воздухе, в момент приобретения права на квартиру каждому владельцу по закону обязаны передать и общее имущество, и правоподтверждающие документы. Если их кто-то «потерял», а выделенные на земельный учет средства «съел», это не наша вина, а вина того, кто взялся проводить «реформу» и превратил ее в рейдерское преступление».
____________________
В соответствии со ст.16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса», если земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет до введения Жилищного кодекса, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Статьей 23 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что государственная регистрация права собственности на квартиру (комнату) является одновременно государственной регистрацией права на общее имущество в многоквартирном доме, куда входит земельный участок. Право на общее имущество дома, куда входит земельный участок, возникает в силу закона, а не после государственной регистрации, как на квартиру. Это подтверждается письмом Министерства Финансов РФ от 17 мая 2006 г. N 03-06-02-02/65.
(смотри ссылку: http://www.rosec.ru/cashbasis/docs/docs_1351.html )
В первую очередь следует установить, сформированы ли земельные участки (придомовая территория) наших домов, т.е. существуют ли земельные участки в установленных границах как объект земельных отношений. Ни один дом в Москве не строился без землеотводов под строительство.
Архитектурно-планировочное управление (ныне КГА) на основании решения исполкома Мосгорсовета об отводе застройщику земельного участка составляло акт о предоставлении этого участка в бессрочное пользование. Без этого акта застройщик не имел право на использование участка. Трест ГРИИ архитектурно-планировочного управления (АПУ) составлял строительный паспорт, который включал в себя межевой план участка, в котором были указаны границы этого участка. «Правилами» было запрещено приступать к использованию земельного участка до установления его границ.
Аналогичные положения были закреплены в Земельном кодексе РСФСР 1970 года. К акту о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование прикладывался межевой план участка. Без акта бессрочного пользования земельным участком не выдавалось разрешение на строительство, а так же не могло быть принято в эксплуатацию построенное здание. Таким образом, под строительство выделялся земельный участок в установленных границах на праве бессрочного пользования, т.е. земельный участок был уже сформирован еще до начала строительства.
После приемки здания в эксплуатацию застройщик передавал необходимую документацию на дом в управляющую организацию (ЖЭК, ЖСК и т.д.), в том числе акт об отводе земельного участка и генплан. Поэтому эти документы должны быть у председателя ЖСК (если дом кооперативный) или в ЖЭК (если дом был в ведении местных советов). Кроме того, в ПИБе имеется генплан и Описание земельного участка, т.к. ПИБ ведет технический учет жилищного фонда. Проведение правовой регистрации всех строений городов и рабочих поселков, независимо от их ведомственной принадлежности, было возложено на БТИ (ПИБ) соответствующих исполкомов Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.68 г. № 83. Согласно п.7 Инструкции «О порядке регистрации строений в городах, рабочих и дачных и курортных поселках РСФСР», утвержденной вышеуказанным Приказом, регистрации подлежали строения с обслуживающими их земельными участками, которые закончены строительством и находятся в эксплуатации. В то время земельные участки не регистрировались отдельно от строений, единицей учета было домовладение (дом и земельный участок, как единый объект).
Инструкции Минкомхоза от 21.02.68 г. основными документами, устанавливающими право собственности на строение, являлись в том числе и акты о предоставлении земельных участков в бессрочное пользование для капитального строительства и последующей эксплуатации.
Аналогичные документы предусмотрены также ныне действующими «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденные постановлением Госстроя от 27.09.2003 г. № 170. Каждый из нас много лет оплачивает уборку придомовой территории, площадь которой определяется по техническим паспортам БТИ, находящимся в ЖЭКах. Таким образом, земельные участки были не только сформированы, но и проходили правовую регистрацию, существующую на тот момент, которая в настоящее время, в соответствии со ст. 6 Ф3»0 государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признается юридически действительной.
Следовательно, земельные участки, на которых стоят наши дома, и ранее учтенные в БТИ также проходили кадастровый учет в поземельных книгах, о существовании которых мало кто знает.
2 января 2000 года был принят Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» N 28-ФЗ. Согласно п. 2 ст. 7 указанного Закона государственный кадастровый учет земельных участков, проводившийся в установленном порядке на территории Российской Федерации до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительным.
Таким образом, земельные участки, выделенные для строительства домов, до вступления в силу ФЗ «О земельном кадастре РФ» являются «ранее учтенными земельными участками», и сведения о них являются юридически действительными в силу ст.7 ФЗ «О земельном кадастре», несмотря на то что эти сведения могут отсутствовать в Едином государственном реестре земель (ЕГРЗ).
В связи с многочисленными обращениями граждан по вопросу предоставления сведений о ранее учтенных земельных участках Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации и Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости было подготовлено письмо от 13 сентября 2007 г. за № ВС/1345, которым было разъяснено, что ранее учтенными земельными участками считаются все фактически занимаемые земельные участки, учтенные в установленном порядке до вступления в силу Федерального закона от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», по которым вне зависимости от места хранения документов имеются:
• записи в инвентаризационных описях (в части земельных участков, для которых не открыты соответствующие подразделы ГРЗ КР);
• оформленные в установленном порядке правоудостоверяющие документы (Госакты, Свидетельства, договоры аренды и т.п.);
• соответствующее решение о предоставлении земельного участка;
• записи в поземельных книгах, журналах учета кадастровых номеров, списках плательщиков земельного налога( земельный налог выплачивал за нас ЖЭК) и арендной платы;
• сведения в материалах инвентаризации земель, в том числе в материалах инвентаризации земель, утвержденных в соответствии с Временным руководством по инвентаризации земель населенных пунктов, утвержденным Госкомземом России 17.05.1993 г.;
• сведения в проектах межевания территории, утвержденных в порядке, предусмотренном «Положением о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений», утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 февраля 1996 г. № 105;
• записи в книгах выдачи «Свидетельств о праве собственности на землю», ведение которых осуществлялось в соответствии с «Порядком выдачи и регистрации свидетельств о праве собственности на землю», утвержденным Роскомземом 20.05.1992 г.
Федеральная служба земельного кадастра России издала приказ от 15.06.01 г. за № П\119 «Об утверждении документов земельного кадастра», которым утвердило «Порядок ведения государственного реестра земель кадастрового района, раздел «Земельные участки». Раздел «Земельные участки» предназначен для постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, в том числе внесения сведений о ранее учтенных земельных участках. При этом сведения о ранее учтенных земельных участках вносились на основании и в соответствии с документами, оформленными согласно Указаниям Росземкадастра от 10.04.2001 г. о проведении инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках, т.е. на основании и в соответствии с инвентаризационной описью. Никакого проекта межевания не требуется, т.к. земельные участки были предоставлены для строительства и дальнейшей эксплуатации наших домов уже в установленных границах, которые не подлежали пересмотру Согласно ст.22 ФЗ «О земельном кадастре» сведения государственного земельного кадастра об определенном земельном участке, в том числе о земельном участке, государственный кадастровый учет которого был проведен в установленном порядке до вступления в силу настоящего Федерального закона, предоставляются в виде выписок по месту учета данного земельного участка за плату или бесплатно в срок не более чем через десять рабочих дней со дня поступления соответствующего заявления о предоставлении указанных сведений. Выписки, содержащие сведения об определенном земельном участке, подготавливаются в форме кадастрового плана такого земельного участка.
Таким образом, поскольку земельные участки, на которых стоят наши дома, имеют установленные границы, прошли кадастровый учет уже давно (являются ранее учтенными земельными участками), то в силу ст.16 ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса», ст.36 Жилищного кодекса РФ земельные участки принадлежат на праве собственности собственникам помещений дома. Земельный участок с элементами благоустройства и озеленения был включен в состав единого комплекса общего имущества (кондоминиум) еще ФЗ «О товариществах собственников жилья», принятым 15.06.1996 г. Этим Законом было определено, что общее имущество, включая земельный участок, не подлежит отчуждению отдельно от права собственности на помещения дома.
Вопреки мнению городских властей и некоторых некомпетентных судей о том, что мы можем получить в собственность земельный участок только в случае создания ТСЖ, создавать ТСЖ необязательно, право собственности на общее имущество возникало независимо от членства в ТСЖ. По этому поводу Конституционный суд вынес Постановление от 3 апреля 1998 г. № 10-П, в котором указал, что «товарищество как один из возможных способов управления кондоминиумом и членство в нем являются производными (вторичными) по отношению к праву собственности домовладельцев. По смыслу статьи 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации, возникновение права собственности не может быть поставлено в зависимость от членства в товариществе». ФЗ «О ТСЖ» было определено, что собственники помещений в доме, а не ТСЖ, имеют право на земельный участок в нормативных размерах. Статья 10 ФЗ «О товариществах собственников жилья» устанавливала, что границы земельного участка в кондоминиуме определялись действующим землеотводом. В соответствии с пунктом 2 «Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах», утвержденным постановлением Правительства от 26.09.97г. № 1223, границы действующих землеотводов не подлежали пересмотру. Понятие «многоквартирный дом», используемое в Жилищном кодексе РФ, является синонимом понятия «кондоминиум».
Таким образом, законодательство не предусматривало пересмотра границ земельного участка (перемежевания), т.е. то, что сейчас нам предлагают сделать органы исполнительной власти: перемежевать участок, установив его границы «по обрезу фундамента» или на метр от него.
Сообщение отредактировал МЖК: 19 November 2011 - 21:40
0
prinzessa (21 October 2011 - 12:32) писал:
